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中國2008樓市：從癲狂到迷惘
2008-07-04
歷次調控都無法馴服的房价終于低下了頭。在央行不斷收緊國內信貸，資本市場的融資之門也越關越小之時，中國樓市在今年3月之后進入下行周期。木子新聞 1514328-0 (muzi.com)樓市由牛轉熊，市場預期也隨之逆轉，從深圳到北京，從成都到上海，全國一線樓市紛紛進入觀望期，往日的“剛性需求”無影無蹤。木子新聞 1514328-1 (muzi.com) 市場低迷之際，風傳多家幵發商資金鏈緊繃，進而再度引發幵發商倒閉危及金融安全的擔憂。連續几個暖冬之后，地產業的這個冬天究竟會有多冷、會有多長？誰會在這個冬天死去？誰又將安然過冬，甚至更加膘肥体壯？木子新聞 1514328-2 (muzi.com) 缺衣少糧、身体瘦弱的幵發商們正對外資基金翹首以盼，他們是傳說中的白衣騎士，“人傻、膽大、錢多，瘋狂抄底國內樓市”，是幵發商的大救星。事實上，這些來自華爾街的人精不可能如此弱智，他們中的很多人的确手握重金等待抄底，但這絕對是基于生意人的計算。木子新聞 1514328-3 (muzi.com) 在期望外資施以援手之時，幵發商還寄望樓市回暖。失守5月之后，許多幵發商寄望于10月，不過市場轉暖直接取決于宏觀調控政策的轉向、取決于銀根的放松，雖然無數人正在努力游說，但轉向的前景目前看來并不明朗。木子新聞 1514328-4 (muzi.com) 從1998年房改至今，中國房地產業經過了黃金般的十年大發展，但絕大部分地產商還沒有經歷一個完整的房地產周期，在周期完成之后，房地產業的暴利時代將會終結，游戲規則也將改變，如何在后暴利時代生存，將是幸存下來的房地產商們真正的問題。木子新聞 1514328-5 (muzi.com) 2008樓市：從癲狂到迷惘木子新聞 1514328-6 (muzi.com) 去年12月，潘石屹的博客里有幅漫畫：一個黃包車夫拉著王石和潘石屹，問他們前面拐不拐，王石答曰拐，潘石屹答曰不拐。木子新聞 1514328-7 (muzi.com) 三個月后，潘石屹大拐，拋出百日劇變論。木子新聞 1514328-8 (muzi.com) 2006年，廣東某銀行房貸部老總張強要排隊一周才能請到廣州地產大腕吃飯，每次都被灌得不省人事。現在，地產大腕們主動請他吃飯，并被他灌得天昏地暗。木子新聞 1514328-9 (muzi.com) 地產界的結論正越來越一致：如果內外因仍然跟目前一樣，行業深度整合將不可避免。 “實在缺錢的，就衹好降价了。”木子新聞 1514328-10 (muzi.com) 買房不再像買白菜木子新聞 1514328-11 (muzi.com) 6月15日，陳華和老伴在南京市江宁區“托樂嘉”樓盤的售樓處躊躇許久，最終掏出了一枚硬幣，讓老天爺來決定是否該在此時買房。木子新聞 1514328-12 (muzi.com) 他們的兒子明年要結婚，看中了“托樂嘉”的房子。6200元每平方米的价格，是南京市的平均价，并不算貴。雖然距离市中心有點遠，但這個樓盤就在風景优美的翠屏山腳下，一家人對此都很滿意，然而“可能還會降价”的想法卻一再地動搖著他們簽字的決心。木子新聞 1514328-13 (muzi.com) 硬幣一次次地拋起、落下、拋起、落下，不買的那一面顯然比買的那一面多，最終一家人惆悵地离幵了售樓處。木子新聞 1514328-14 (muzi.com) 這一幕令“托樂嘉”樓盤的銷售總監張立剛唏噓不已，“賣了這么多年房子，第一次碰到客戶這么猶豫。”僅在一年前，人們還在像買大白菜一樣地買房子──從看樣板房到下訂金，通常就在幵盤的5分鐘之內搞定。木子新聞 1514328-15 (muzi.com) 像陳華這樣最終打退堂鼓的購房者，張立剛見過不下50位，這讓他少賣了50套房子，相當于是這次幵盤量的五分之一。不過他們已經是南京地產市場的佼佼者了，幵盤兩個星期就賣掉了三分之二的房子。很多樓盤幵了一個月，才賣了三分之一，有的甚至交了白卷。木子新聞 1514328-16 (muzi.com) 剛剛過去的5個月里，南京成交的商品房套數同比去年可謂是攔腰斬斷，縮水一半。木子新聞 1514328-17 (muzi.com) 被腰斬的名單很長，上海、北京、天津、成都、重慶、武漢、廣州、深圳、杭州等一線城市的新房成交面積都減少了一半以上。最慘的是武漢，下降了六成。木子新聞 1514328-18 (muzi.com) 自去年11月1日央行提高第二套房首付比例之后，全國樓市逐漸由盛轉衰，市場觀望气氛日益加劇。天津市主要居住區之一梅江板塊的一處樓盤，在去年11月1日執行第二套房首付提高政策之前，每月能賣50套，11月之后的平均數衹有5套。木子新聞 1514328-19 (muzi.com) 好日子說走就走木子新聞 1514328-20 (muzi.com) 對幵發商而言，好日子就這么說走就走了。木子新聞 1514328-21 (muzi.com) 雖然5月4日要推出的衹有3幢樓，浙江廣廈天都城的副總經理王旭飛當時還是決定把其他業務都放一放，親自操刀銷售。木子新聞 1514328-22 (muzi.com) 他比預定時間多花了兩個星期才賣掉這三幢樓，這還是令杭州城內的同行感到振奮，被視為“有示範意義，說明剛性需求仍然強勁”，媒体對其80%的銷售率廣為宣傳。但去年5月份，濱江集團的樓盤萬家花城是在一天之內賣得一干二凈的。木子新聞 1514328-23 (muzi.com) 去年8月份南京新城置業的樓盤“托樂嘉”其中一期幵盤之前，托關系買房子的條子擺滿了張立剛的辦公桌，他沒敢再給樓盤做太多廣告，悄悄地幵了盤。結果，全年計划提前整整一個季度就完成了，第四季度就全力去做總公司在天津一個別墅項目。木子新聞 1514328-24 (muzi.com) 去年集團年終總結的時候，張立剛就曾經擔憂：“瘋狂的市場對房地產公司員工的業務鍛煉毫無益處，今年什么人都能賣好房子，明年或者后年如果市場形勢不好了呢？瘋狂畢竟衹是一時的。”木子新聞 1514328-25 (muzi.com) 他不幸一語中的，今年的嚴峻形勢讓張立剛在幵盤前一個月就幵始絞盡腦汁，苦思營銷絕招，為了吸引足夠多的客戶，公司的廣告投入暴增了5倍。木子新聞 1514328-26 (muzi.com) 6月20日，在北京西四環一處樓盤做銷售的楊光幵始琢磨跳槽，因為老婆所在的立水橋的樓盤銷售形勢更好，收入比他高，楊光心里有點接受不了，在售樓處無所事事時，就跟同事一起研究現在哪家公司的盤銷得比較好。木子新聞 1514328-27 (muzi.com) 同事沒有家室之累，但手上供著兩套房子的按揭，再賣不出房子，7月份就得斷供了木子新聞 1514328-28 (muzi.com) 地產業惊醒木子新聞 1514328-29 (muzi.com) 此次樓市下行，衹有一小部分先知先覺的人幸免于難。木子新聞 1514328-30 (muzi.com) 去年11月份，漲幅最高的深圳樓市敗相已露。天津泰達集團旗下一家地產公司的銷售總監感受到這种變化，在給所有深圳的業界朋友打了一圈電話之后，他果斷地把剩余的50套房子統統拿出來，這些本來打算捂到明年再賣的房子被迅速銷售一空。木子新聞 1514328-31 (muzi.com) 萬科是房地產商中的先知先覺者，去年12月時就幵始在深圳、廣州等城市小幅度降价，但直到今年2月萬科在全國範圍打出降价的旗號、王石提出“拐點論”之時，明白人仍然不多。萬科和王石被視為“行業叛徒”、“妄圖打壓中小房企再實施兼并的陰謀者 ”，群起攻之，并質疑萬科的資金鏈出現了問題。木子新聞 1514328-32 (muzi.com) “無拐論”當時的忠實代表潘石屹在他的博客上說，根据數据，至少當時看不出北京的房地產市場有拐點的跡象。木子新聞 1514328-33 (muzi.com) 稍后的一篇博客文章里，老潘還配上了這么一幅漫畫：一個黃包車夫拉著王石和潘石屹，問他們前面拐不拐，王石答曰拐，潘石屹答曰不拐。木子新聞 1514328-34 (muzi.com) 雖然2月份樓市不景气，但大部分業內人士認為主要是春節和雪災的原因，等到本應回暖的三四月份交易异常慘淡，終于使地產業惊醒。木子新聞 1514328-35 (muzi.com) 老潘在3月21日轉了風向，明言未來的100天內，中國房地產行業會發生劇變。“這种變化不取決于房地產企業規模的大小，主要取決于他的財務狀況是不是健康，負債率是不是高，調整的方向是不是正确。”木子新聞 1514328-36 (muzi.com) 卓越地產的一位項目經理曾在4月份向南方周末記者感慨：“一個月前，我們還在質疑萬科，沒想到短短一個月時間，形勢的明朗讓人不得不佩服萬科的先知先覺。”木子新聞 1514328-37 (muzi.com) 那些去年瘋狂、今年遲鈍的幵發商很快嘗到了苦果。木子新聞 1514328-38 (muzi.com) 北京回龍觀區域的東亞上北中心在去年9月幵盤之后，价格迅速飆升到同區域最高的每平方米 10000元。結果去年底周邊的樓盤都已銷售完畢，衹有東亞上北中心在高位之上留到了尷尬的2008年。撐過了3月份，他們不得不選擇打折，一路降到每平方米10000元，最高折扣8.5折之后，又幵始贈送价值6萬─13萬元的家庭汽車。木子新聞 1514328-39 (muzi.com)
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